Рынок недвижимости начинает понемногу просыпаться. Льготная ипотека, дешевеющая благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и поддержке властей, а также отложенный спрос, накопившийся за период самоизоляции, становятся драйверами покупательской активности.

Несмотря на снятие карантинных ограничений, спрос на новостройки сильно уступает уровню прошлого года, когда число сделок било рекорды в преддверии перехода на эскроу. Кризис затронул практически все строительные компании. Снижение объемов продаж жилой недвижимости в первом полугодии заставило застройщиков опускать цены в борьбе за клиента. Продление программы льготной ипотеки после 1 ноября оказало бы весомую поддержку девелоперам.

Однако банки пока не готовы выдавать льготную ипотеку всем подряд, учитывая рост безработицы и банкротства работодателей. Снижение платёжеспособности населения может привести к просрочкам по существующим кредитам. Эксперты считают, что после первой волны оживления спрос схлынет, и тогда рынок жилой недвижимости окажется в состоянии затяжной стагнации. Владимир Путин верит в лучшее — президент заявил, что у страны наконец появился исторический шанс решить жилищный вопрос. Для достижения поставленных целей нужно устранить бюрократические препятствия.

Как переживают кризис застройщики? Какие новые тенденции появились в период пандемии? Как восстанавливается рынок коммерческой недвижимости? Что будет с ценами на жилье в ближайшей перспективе? Стоит ли покупать недвижимость до конца 2020 года? Разумна ли сейчас покупка квартиры в инвестиционных целях? Не приведет ли слишком низкая ставка к появлению «пузыря» на рынке? Увеличится ли предложение рефинансирования ипотеки у банков? На акции каких девелоперов сейчас стоит обратить внимание?

Участники конференции:

Ирина Бербенёва, руководитель офиса «В Крылатском» ГК «МИЭЛЬ»
Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»
Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet
Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи»
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

 

 

Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Удачи на рынке!

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Всем спасибо!

 

Уважаемые эксперты, историография свидетельствует о том, что цены на жилье в периоды кризисов ведут себя вполне предсказуемо — они падают по отношению к активам, воспринимаемым большинством населения в качестве защитных — золото, доллары и т.д. Замечаете ли вы уже сейчас эту тенденцию, ибо ходят упорные слухи, что наиболее прозорливые граждане уже начали выставлять на продажу квартиры, купленные ими в свое время не для собственного проживания, а в качестве объектов вложения излишних средств?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Цены на жильё в России сильно росли в 2000-2008 годах. После этого рост цен продолжался умеренными темпами в регионах, в Москве цены на жильё в рублях за последние десять лет почти не выросли. Соответственно, ждать сейчас сброса инвестиционных квартир смысла нет. При этом с инвестиционной точки зрения фаза активного снижения инфляции в России 2015-2020 годов скорее завершается, и недвижимость, как проинфляционный актив, может становиться более интересным вложением. Относительно ставок аренды и доходов населения жильё в России выглядит сейчас недорогим по мировым меркам.

 

Добрый день! Скажите, пожалуйста, можно ли сейчас на «вторичке» найти нормальную квартиру, или все приличные предложения в массе раскуплены? Спасибо

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Российский рынок недвижимости в целом очень далёк от состояния перегрева. Цены на недвижимость не сильно выросли за последние 10 лет. Предложения квартир на вторичном рынке сейчас вполне достаточно.

 

Как изменится отношение людей к покупке недвижимости в ближайшие 10 лет?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
В России и в мире могут быть немного разные тренды. В России доля собственников жилья традиционно очень высокая. В мире же в целом, особенно в развитых странах, наоборот, высокий процент съемного жилья. При этом поколения Y и Z, как раньше предполагалось, будут всё больше уходить в экономику совместного использования. Но ситуация с COVID-19 нанесла ощутимый удар по sharing economy, а в случае усиления глобальных инфляционных тенденций обладание жильём будет все более привлекательным по сравнению с арендой жилья. Все предпосылки для этого имеются.
Тренд в России на улучшение уже имеющихся жилищных условий будет сохраняться. Он обусловлен низким качеством возводимого в СССР жилья, постепенным возвратом к росту доходов россиян и улучшения доступных форм финансирования покупок недвижимости.

 

Здравствуйте!
1. Ваш прогноз по ЛСР и Эталон на ближайшие полгода?
2. Посоветуйте начавшие строительство или планируемые новостройки бизнес-класса в Москве — интересуют наиболее интересные проекты с хорошим потенциалом роста стоимости м2.

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Цены акций ЛСР имеют ограниченный локальный upside в пределах 7-15%. Это связано с тем, что из-за эффекта COVID-19 компания порезала уровень дивиденда с 78 до 30 рублей на акцию. Но в ближайшие пару лет дивиденд может восстановиться и превысить 78 рублей на акцию, а цена акции может двигаться в сторону максимумов 2011 года. Эталон остаётся в числе наших фаворитов, здесь сохраняется активная идея на покупку. Цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5

 

Как кризис повлияет на качество, метраж квартир?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Надо понимать, что текущий кризис сильно отличается от предыдущих. В апреле реальные (за вычетом инфляции) доходы упали на -2% г/г, но уже в мае показали рост +1% г/г. В моменте россияне нарастили долю сбережений, но тотального кризиса потребления мы не видим. В целом глобальная экономика восстанавливается по V-образной модели, хотя некоторые сектора, например, туристический продолжают находиться в депрессивном состоянии. По мере снижения страхов россияне будут тратить всё больше. Поэтому влияние коронакризиса на качество и метраж квартир видится ограниченным. При этом ставки по ипотеке не выросли, а, наоборот, стали ещё ниже, опустившись вслед за базовой ставкой ЦБ, доступность ипотеки повысилась.

 

Какова тенденция в ценах на недвижимость до Нового года и на 2021 год?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Если смотреть первичный рынок Москвы, то по итогам года может быть даже снижение в пределах 0-2%, так как ситуация с эскроу-счетами сформировала завышенную базу для сравнения в прошлом году.
На вторичном же рынке можно ждать рост цен на 5-7% по итогам 2020 года.

 

Добрый день!Как Вы оцениваете рост акций ЛСР на горизонте 3 мес., в связи с действием льготной ипотеки. Возможны ли дивиденды за 1-ое полугодие 20 г.?Спасибо. Владимир.

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
ЛСР никогда не платил промежуточных дивидендов, только годовые. В текущих условиях платить дивиденды за I полугодие компании резона нет. Локальный потенциал роста акций в пределах 7-15%. Компания весной порезала дивиденд с 78 до 30 рублей на акцию. Долгосрочно на горизонте нескольких лет акция имеет все шансы переписать максимумы 2011 года.

 

Выгодная ли сейчас ипотека на вторичку в Москве? К примеру, хочу купить однушку, первоначальный взнос примерно 10%. Дадут ли мне кредит?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Кроме ставки по ипотеке важно ещё смотреть на другие условия, а также на стоимость самого объекта. Выгода будет складываться из всех компонентов.

 

На акции каких девелоперов сейчас стоит обратить внимание?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
В наших фаворитах сейчас акции Эталона. Компания «переварила» слияние с Лидером, цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5. Текущий upside акций ЛСР в пределах 7-15%. ПИК является лидером в отрасли, но локально бумаги выглядят дороговато. Акции остальных девелоперов на Мосбирже сейчас неликвидны и несут повышенные риски.

 

Не приведет ли слишком низкая ставка к появлению «пузыря» на рынке?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
В какой-то момент вполне возможно, что может возникнуть ситуация «пузыря». Но сейчас до «пузыря» на российском рынке недвижимости ещё как до Луны. Рублевые цены на недвижимость в той же Москве за 10 лет почти не росли, а в долларах цены находятся на уровнях 15-летней давности. При этом по мировым меркам относительно цен аренды и доходов населения цены на недвижимость в России выглядят недорогими.

 

Добрый день,
интересует насколько устойчиво положение компании Etalon Group
а также можно ли рассчитывать на дальнейший рост ее акций?
Какова их «справедливая» стоимость на данный момент?
Спасибо.

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Депозитарные расписки Эталона в наших фаворитах. Компания «переварила» слияние с Лидером, цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5.

 

Интересно ли девелоперам за квартиру принимать в оплату ценные бумаги? Например, какие-нибудь высоколиквидные акции? Или им интересны лишь деньги? Есть ли какие-либо программы, возможно с участием брокеров, позволяющие расплатиться за жильё ценными бумагами? Или это слишком сложно и много разных комиссий?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Если ценные бумаги могут быть высоковолатильны и с высоким риском, то разумеется девелопер вряд ли согласится на такую оплату. Оплата векселями высоконадежных заёмщиков вполне возможна.
Несколько лет назад во время хайпа криптовалют были попытки продвинуть тему оплаты недвижимости биткоинами. Разумеется эта тема заглохла, так как биткоин по сути не является деньгами, а является сверхволатильным виртуальным электронным активом без определенных прав собственности.

 

Зачем застройщики стремятся застроить каждый свободный метр в городах? Только ли из-за прибыли? Неужели они не понимают, что там должно быть место и для дорог, и для отдыха, но главное – люди же где-то должны РАБОТАТЬ!! А власти им только потворствуют, уничтожая промзоны. Вспомните, к примеру, сколько разных товаров производила Москва два-три десятилетия назад, и сколько она производит сейчас, это же слёзы. Почему не строить современные экологические производства в городах? Что же всё жильё и жильё?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Промзоны раньше находились преимущественно на окраинах Москвы и Питера, но сейчас в результате бурного роста городов в XX веке они оказались внутри мегаполисов. Вынос промышленных зон за городские пределы является вполне оправданным с точки зрения градостроительства, улучшает город для людей, улучшает экологию, повышает стоимость земли вокруг. Изменения структуры экономики и технологий производства также могут этого требовать.

 

Внимательно слежу за рынком новостроек в Москве и заметил следующую картину: Как только ввели сниженную ставку по ипотеке в 6,5% многие застройщики в Москве подняли стоимость на свои объекты от 300 тыс .руб до 1500 тыс руб. В чем может быть причина?(о том что рынок Москвы ликвидный и постоянно растет этот довод можете не приводить-это и так понятно) И нет ли сговора между застройщиками и банками так как от уменьшения процента выплат придется выплачивать % от большей суммы ипотечного займа, что фактически будет составлять такую же сумму как и раньше (а то и больше) чем при более высоком проценте и меньшей суммой ипотечного займа. Выходит что застройщики играют на стороне банков?

Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег «Открытие Брокер»
Сильное снижение ставок по ипотеке повышает потенциальный спрос, что может транслироваться в рост цен.

 

Читать на Finam.ru…

Финам