С момента введения эксроу-счетов прошло три месяца. Итогом, как и ожидалось, стало ускорение роста цен на новостройки, несмотря на то, что многие объекты пока ещё строятся по старым правилам. Однако рост был не столь существенным. В предыдущие годы наблюдался и более значительный подъем. Эксроу-счета призваны защитить покупателей жилья от рисков, однако, как отмечают эксперты Fitch, могут возникнуть другие проблемы. Теперь риск для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает 10 млн рублей. Аналитики полагают, что государство может использовать дополнительные меры поддержки. При этом, как сообщал ЦБ, лишь 39 банков из 95 уполномоченных хотят работать по схеме эскроу. На вторичном рынке жилья заметно снижение спроса, это не позволяет ценам расти.

Ставки по ипотеке тем временем вновь снижаются, и есть уже примеры ниже 9%. Низкая ставка по ипотеке, безусловно, скажется на спросе, однако, как говорят, эксперты, это не панацея. Необходим ещё и рост доходов населения.

Ждать ли продолжения роста цен на недвижимость? Каков вклад эскроу-счетов в подъем цен? Как введение эскроу-счетов скажется на объемах предложение жилья? Как обстоят дела со спросом на новостройки, вторичку? Каким в этом году будет объем ввода жилья? Что будет со ставками на ипотеку до конца года? Когда они могут быть снижены до 8%? Могут ли появиться какие-то «черные лебеди» для рынка недвижимости?

Участники конференции:
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки»
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Евгений Миронюк, аналитик ИК «Фридом Финанс»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

 

Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Удачи на рынке!

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Всем спасибо!

Уважаемые эксперты,ситуация на финансовых рынках, да и в целом в мировой экономике, по своим возможным разрушительным последствиям все больше напоминает надвигающееся на побережье цунами… В этой ситуации у адекватно мыслящих людей,как минимум, руководствующихся формальной логикой, применительно к недвижимости, которая,насколько я понимаю, к защитным активам никогда не относилась, возникает, как минимум,два основных вопроса: стоит ли в условиях надвигающегося кризиса, чреватого девальвацией фиатных денег (рубля,евро,йены, в перспективе доллара и т.д.)приобретать недвижимость в кредит и в какой валюте этот кредит предпочтительно брать, учитывая, например, то обстоятельство, что основные валюты продолжают снижаться по отношению к доллару США?; имеются ли на рынке недвижимости объекты инвестирования, которые хотя бы в какой-то степени отвечают критериям защитных активов — ну, например, квартира где-нибудь на Тверской в Москве?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
За последние 23 года на финансовом рынке слышал наверное о 50 неизбежных цунами, как минимум два раза каждый год. Из них реальных финансовых цунами по российским меркам было 2,5. Что касается недвижимости, то многие на рынках почему-то ждут обвала а-ля 2008 год с падением индекса S&P500 более 50% и последующей глобальной дефляцией. Между тем, новый кризис, если он будет в ближайшие годы, скорее будет иметь другую направленность. В этом плане покупка проинфляционных активов, к которым относится в том числе и недвижимость, скорее будет являться оправданным вложением. Если же ждать стандартного кризиса с дефляцией, то конечно же объекты недвижимости в Москве возле Кремля могут быть гораздо менее волатильными по цене и всегда пользоваться сильным спросом.

Разумна ли сейчас покупка квартиры в Москве в инвестиционных целях при том что однокомнатные квартиры стоят от 10-12 миллионов?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В ближайшие годы ждем ускорения темпов роста цен на жилье в Москве. При этом темп роста цен может быть заметно привлекательней ставок по депозитам/доходностей ликвидных облигаций даже без учета арендных платежей. Но выбирать объект для инвестиций имеет смысл тщательно, с учетом его потенциальной привлекательности для конечного покупателя и ликвидности. И не менее важно корректно его оценивать, так как изначально сильно переплатив за объект, Вы будете просто наблюдать как его оценка стоит «вбок» или даже снижается.

Стоит сейчас покупать недвижимость в Сочи, свя предложением Лаврова, перенести ООН в Сочи

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В ближайшие десятилетия ООН в Сочи не перенесут, вероятность 99,9%

Здравствуйте.В последнее время очень снизилось качество жилья,особенно вне Москвы.Как Вам кажется,будет ли повышаться качество жилья,с ростом цен?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Спрос на более качественное жилье растет, это тренд.

Реально ли и в какой срок Вы оцениваете снижение % ставок по ипотечным кредитам до уровня 7-8%?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В течение 1-2 лет это реально

Часто любят говорить и писать что вложения в недвижимость, особенно московскую, это надёжно и выгодно. А вот по данным портала irn.ru максимум цен на московскую недвижимость былв в 2008 году в районе $6000 с небольшим в среднем за квадратный метр. Сейчас около $2700. Буду признателен за разъяснение в чём именно надёжность и выгода недвижимости, когда её цена за 11 лет упала на более чем 50%?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Здесь надо понимать, что речь идет о рублевой зоне, национальной валюте. Если же все мерять в долларах, то и депозит в Сбербанке не является надежным. Например, на девальвации рубля в 2014 году вклад в Сбербанке в рублях при переводе в доллары также падал на 50%. Но это совсем некорректные измерения. Если же мерять в рублях, то цены недвижимости в Москве (индекс IRN) уже вернулись в 2015 год и движутся в сторону исторических максимумов начала 2015 года. А с учетом накопленных рентных платежей уже выше их. При этом надо отметить, что период 2015-2017 годов вряд ли можно назвать удачным для московского рынка недвижимости.

Добрый день, что думаете будет с недвижимостью в следующем году? И что совпало с прогнозами в этом году или не совпало. Спасибо.

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Последние полтора-два года мы говорим о том, что цены на недвижимость в Москве будут расти. Собственно, если смотреть по индексам цен, то с минимумов весны 2018 года рублевые цены на жилье выросли на 7,5% и выше. В ближайшие годы ожидаем продолжения растущего тренда. Если смотреть по мировым меркам, то цены на жилье в России в целом выглядят дешевыми.

Государство не заинтересовано в падении цены на строящуюся недвижимость.Их падение приведет к кризису в строительном и банковском сегменте экономики,которые очень похожи на сиамских близнецов.А это может обернуться коллапсом для всей экономики страны.Например,государству достаточно навести порядок на диком рынке аренды жилья и ценники на 1кв.метр снизятся,т.к. менталитет молодого поколения смещается в сторону шеринга. А строительное лобби топит за ипотеку и рассказывает сказки про уменьшение объемов ввода жилья в ближайшем будущем..Строительная и банковская мафия сильнее,поэтому ценники на недвижимость падать не будут, как минимум,не смотря на снижение покупательной способности населения.Прошу высказать ваше мнение по данному комментарию.

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В США еще более продвинутое молодое поколение, цены аренды относительно низкие, но цены на недвижимость также растут и сейчас уже заметно выше максимумов до кризиса 2007-2008 года. Если бы люди вообще не покупали недвижимость, цены в принципе не могли бы расти. Мнение правительства, строителей и банков здесь скорее вторично, хотя также важно.

Цены на новостройке в Москве постоянно растут, с октября произошло очередное подорожание у большинства застройщиков… Не успеваю накопить необходимую сумму… Что Вы уважаемые эксперты посоветуете брать по текущим? Или ожидаете снижение цен в ближайшем будущем??? Заранее спасибо за ваши ответы,советы

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Скорее можно ждать продолжения роста цен на жилье в Москве. В целом глобальная недвижимость, как проинфляционный актив, может быть интересна инвесторам в ближайшие годы. А в России недвижимость не выглядит дорогой в сравнении с другими крупными экономиками. Ставки по ипотеке могут продолжать снижаться, но параллельно будут расти и цены.

Ваш прогноз на цены жилья в Москве в ближайшие 2-3 года?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Снижение ставок ипотеки. Рост цен на жилье в Москве. Рост цен на глобальную недвижимость в целом.

Привлекательны ли акции строительных компаний: ПИК (MCX: PIKK), ЛСР (LSRG) на текущих уровнях и в долгосрок на 2-3 года?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
У нас есть идея на покупку акций ЛСР (LSRG). Компания уже сейчас может давать стабильно высокую двузначную дивидендную доходность, при этом сохраняя признаки роста. ПИК (PIKK) — лидер отрасли, но по ряду причин его акции менее интересны. Также у нас есть идея на покупку GDR Etalon Group (ETLN) в Лондоне (LSE).

Почему Государству не взять все заботы на подключение инфраструктуры новых ЖК на себя, чтобы снизить бюрократические проволочки, строить доступные школы, детсады,стоянки, улучшать транспортную доступность(строить метро трамвайные пути) в рамках Госпрограмм?
Вы бы стали жить в ЖК где в пешей доступности нет детского сада и школы?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Застройщики уже по закону обязаны при строительстве жилья также планировать и возводить инфраструктуру.

PWC на днях опубликовала данные исследования, что средняя себестоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве в районе 80 000 рублей. Не ожидаете, что цена на первичке упадёт до 100 000 рублей за метр, а то и ниже даже?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Фактор себестоимости строительства важен, но не является определяющим при ценообразовании. Гораздо важнее конечный спрос, который может в ближайшие годы расти на снижении ставок по ипотеке и ожидающемся ускорении темпов роста экономики.

Рынок достиг близких к предельным объемам показателей, система эксроу-счетов необходима была для компенсации падающих обьемов за счет «малых застройщиков и дефицита «дешевых» кредитов. В этом есть логика?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Объем ввода жилья в России топтался на месте последние пять лет. Впереди снижение ставок по ипотеке и ожидаемое ускорение темпов роста экономики. Говорить о пределе здесь пока рановато.

Что будет с вводом жилья в России в ближайшие 3 года, что будет с ценами — ваш прогноз?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Цены на недвижимость в целом в России могут продолжать рост. При этом в 2020-м году могут немного замедлить рост цены на первичном рынке. На вторичном рынке цены в следующем уже могут, наоборот, ускориться и показать двузначные темпы роста, что с учетом аренды будет давать доходность заметно выше доходностей депозитов/ОФЗ.

В сентябре чудесным образом сумел продать недвижку, которая пару лет не продавалась. Есть вариант взять снова пару интересных объектов, но мучает мысль, сохранится ли спрос конкретно на коммерческую недвижимость. Что нынче с объёмами вновь вводимой коммерческой недвиги, какие тенденции?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Зависит от конкретного объекта. В целом спрос на коммерческую недвижимость за два года вырос и будет расти дальше. Например, вакантность складов класса А в Москве снизилась с 10,8% до 5,5%. Но ждать чудес здесь наверное не стоит.

Сочетаются ли друг с другом ипотека и эскроу-счета? Могут ли они взаимно дополнять друг друга? Даёт ли их совместное использование, если таковое возможно, выгоду для клиента? В чём она может заключаться? Может, есть ещё какие-то инструменты, которые позволяют гражданам сэкономить при покупке недвижимости? Можно ли использовать эскроу-счета при покупке/строительстве загородного дома/коттеджи/дачи?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Эскроу-счета в принципе призваны обезопасить конечного покупателя от недобросовестности застройщика. Сказать, что они как-то дополняют ипотеку вряд ли можно. Но в целом и то, и другое призвано развивать доступность и снижать риски на рынке жилья.

Пишите:-«На вторичном рынке жилья заметно снижение спроса, это не позволяет ценам расти.» На всём вторичном или только неликвид, в непрестижных районах. Это заявление касается Москвы или всех миллионников?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Не видим снижения спроса на вторичном рынке жилья в Москве, скорее, наоборот, рост спроса. Если смотреть по индексам, то цены уже выросли за полтора года на 7,5% и выше. В 2020 году ждем, что цены на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве могут показать двузначную доходность. Первичный рынок может показать меньшие тепы роста цен после более активного 2019 года.

Насколько известно, услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать не только банки, но и другие компании, в частности, юридические фирмы. Могут ли оказывать такие услуги инвестиционные компании и принимают ли они в виде вкладов на такие счета какие-либо активы фондового рынка (ценные бумаги, паи и проч.)? Или они не заинтересованы работать с застройщиками по такой схеме? Есть ли уже какая-то статистика в стране по тому, кто именно работает с эскроу-счетами? То есть, например, большую долю составляют финансовые институты, далее юридические компании и так далее?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Эскроу-счета открывают банки. Они чем-то напоминают аккредитивы, в конечном итоге именно банк должен проверить добросовестность выполненных застройщиком работ. Фондовые активы (ценные бумаги, паи) чисто теоретически нельзя использовать для эскроу-счетов из-за их волатильности.

Такое ощущение, что в Москве пытаются застроить каждый свободный метр. Успевает ли спрос за таким количеством предложения? и чего ждать от цен в текущих условиях?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Ждем двузначных темпов роста на вторичном рынке недвижимости Москвы в следующем году.

Вам не кажется что рынок достиг своего максимума и дальше только вниз? (На фоне снижения реальных доходов населения в массовом сегменте, роста цен на товары первой необходимости, и в понимании что экскроу счета только дают заработать банкам) Зачем брать ипотеку на первичку, зачислять денежные средства на экскроу, при этом платить проценты по ней пока строится дом, когда проще эти деньги вложить на депозит и по готовности дома купить уже готовый объект?

Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Вопрос только в том, что будет выгоднее. Платить 6% в год за аренду квартиры и ничего не получить в конце или 9% и получить в конечном итоге жилье в полноценное владение. Опять же настроение арендодателя может меняться, и придется внезапно переезжать. Опять же в арендованном жилье Вам наверняка будет запрещено делать собственные улучшения, а детям нельзя будет рисовать на стенах)

Читать на Finam.ru…

Финам