Недвижимость в России – игра по новым правилам
С 1 июля 2019 года в России должны измениться «правила игры» на рынке недвижимости. Застройщики больше не смогут привлекать средства клиентов напрямую. Теперь покупатели должны будут переводить деньги на специальные эскроу-счета в банках, а банки будут кредитовать строительство домов. В связи с этими изменениями прогнозируется рост цен на жильё, так как у застройщиков возникнут новые расходы. На текущий момент только 20% компаний сектора аккредитовались для работы с эскроу-счетами.
Перед банками по-прежнему стоит задача по снижению ипотечной ставки до 8%, это должно произойти к 2024 году. Пока же ставка остается выше 10%, хотя в мае наметилась тенденция к снижению. Дальнейшая ситуация будет зависеть от действий российского Центробанка.
В какие сроки произойдет окончательный переход к новым правилам? Как уже успели отразиться новшества на рынке недвижимости? Возможно ли сокращение числа застройщиков после введения эскроу-счетов? Возможно ли снижение объемов продажи жилья? Кто сейчас основные покупатели на первичном рынке жилья? Стоит ли ждать, что во втором полугодии ставки по ипотеке будут ниже 10%? Будут ли расти объемы выдачи ипотеки? Будут ли расти объемы ввода жилья? Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость как инвестицию? На какие акции девелоперов стоит обратить внимание?
Участники конференции:
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки»
Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet
Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Анастасия Соснова, аналитик ИК «Фридом Финанс»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
В ходе конференции, на мой взгляд, все же не вполне широкоформатно, а значит и корректно, объективно, раскрыта тема соотношения арендованного и находящегося в собственности жилья в различных странах в зависимости от уровня их экономического развития, теснейшим образом, насколько я понимаю, связанного с мобильностью трудоспособного населения. Какие тенденции все же преобладают в этом смысле в современном мире и как они соотносятся с российскими реалиями, в том числе, миграционными процессами — миграцией из стран ближнего зарубежья и т.д.? Вносит ли коррективы в эти процессы нарастающее влияние информационных технологий, цифровизация экономики?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Можно просто посмотреть наглядные графики здесь
https://www.rentcafe.com/blog/rental-market/renting-landscape-30-countries-around-world/
В принципе высока доля аренды там, где земли/жилья относительно мало и жилье дорогое
Но, например, в Сингапуре доля владельцев жилья выше, чем в России. Разве Сингапур от этого стал менее развитой страной?
Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Удачи на рынке!
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Всем спасибо!
Добрый день, не считаете ли Вы, что уже пришло время, то есть целесообразно и возможном попытаться создать новый продукт срочного товарного рынка путем объединения производных инструментов с реализацией и оборотом прав (эскроу-счетов) на строищиеся объекты недвижимости. Такие проекты, давно пытаются сделать лидеры, как следует из ответа на 33 вопрос прошедшей еще 25.04.13 Вашей конференции: Товарный рынок: тихая гавань или место для шортов?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Для срочного рынка важна стандартность лотов. Не очень понятно, как ее могут добиться по эскроу счетам.
Связаны ли цены на недвижимость с ставкой ЦБ? Когда проценты в банке высоки, вкладывать деньги в жильё не выгодно. Поэтому, пока ставки снижать будут -будут расти цены
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Да, косвенная связь есть. Снижение ставок на денежном рынке делает деньги более доступными, в том числе в виде кредитов для застройщиков и ипотеки для населения, в принципе может ускорять рост экономики, а в какие-то моменты зачастую ускорять рост доходов населения и рост инфляции. Это может приводить к росту цен на недвижимость в случае перехода экономики в фазу проинфляционного роста.
В связи с переходом на цифровое оформление документов, будет ли возможно приобретать недвижимость через биржевой стакан?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Это вряд ли возможно, так как для биржевой торговли важна стандартизация лотов. А каждый объект недвижимости нестандартен и по-своему уникален. Но на бирже в ближайшие годы может развиваться сегмент ипотечных ценных бумаг, фондов недвижимости и т.д.
Какая недвижимость вырастет в большей степени жилая или коммерческая?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Очень общий вопрос, на который невозможно ответить однозначно правильно. На рынке недвижимости очень важно учитывать географию, экономический сегмент, а в случае с коммерческой недвижимостью — еще ее тип/назначение.
Повысятся ли оформительские расходы при заключении ДДУ с эскроу?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Использование эскроу счетов при покупке недвижимости по факту мало отличается от использования банковской ячейки или аккредитива. В во всех трех случаях присутствуют покупатель, продавец и банк, контролирующий этапы исполнения сделки. При этом место контролера сделки в случае с эскроу счетами может занимать не только банк, но и нотариус. Повышение оформительских расходов в случае использования эскроу счетов вряд ли возможно, скорее, наоборот, возможно снижение расходов.
На сколько прогнозируют рост цен на вторичку после 01.07?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Рублевые цены на жилье в Москве уже растут с начала 2018 года. За полтора года они пока прибавили около 6% без учета ренты (по индексам IRN). А с учетом ренты уже можно говорить о превышении доходности недвижимости доходностей рублевых депозитов. При этом в ближайшие годы вероятно рост цен на жилье может ускориться.
Добрый день!Есть квартира в Сочи(вторичка).Когда ждать наилучший момент для продажи.Деньги срочно не нужны.
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Если верить в планы правительства по разгону темпов роста экономики и улучшению доступности ипотеки, а также в то, что фаза роста глобального среднесрочного экономического цикла продолжится, то вероятно имеет смысл подождать несколько лет минимум. Тем более, если деньги срочно не нужны.
Добрый день! Сейчас удобный момент для покупки акций девелоперов? Какие Ваши рекомендации на покупку в этом секторе?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
На наш взгляд, да, сейчас может быть выгодно покупать акции наиболее интересных российских девелоперов. У нас есть инвестиционные идеи на покупку акций ЛСР на Мосбирже и Etalon Group на LSE.
Почему население России любит владеть недвижимостью для проживания , а не арендовать как в нормальных странах, — со всеми вытекающими выгодами? Если раньше это объясняли через лозунг что «Недвижимость всегда в цене» — и выгодно было сохранять и приумножать капитал, то с 2008 года вся эта наука об инвестиционной привлекательности не выдерживает никакой критики.. Поумнеет ли население России в данном вопросе? Или консультатантам так сильно нужны комиссионные с продажи квартир, что они не будут говорить покупателям всю правду?)
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В России действительно очень высокий уровень владения жильем (>80%), который сложился исторически, в том числе перешел из СССР. В России более низкий уровень расходов на квартиру, чем в большинстве западных стран. А «прелести» аренды по сравнению с арендой вероятно есть только для молодых людей до брака или молодоженов. Для семейных пар с детьми и людей в возрасте аренда квартиры скорее создает головную боль и ощущение постоянной неопределенности. Так что скорее Россия в этом плане — нормальная страна)
Если лопнет или отзовут лицензию у банка, в котором отрыт счет эскроу, то деньги вкладчика пропадут?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
В пределах 10 млн рублей не пропадут, выше — могут пропасть. Отзыв лицензии банка еще не означает автоматической потери денег вкладчиков.
Покупатель с настороженностью относится к новому порядку, механизм не отработан у большинства застройщиков и банков. Банки ужмут маржу застройщика. Это повлечет просадку по выручке, кредитным метрикам эмитентов. В тоже время Минстрой ожидает к 2022 году снижение ставки по ипотеке до 8%. Какие позиции и по каким акциям и облигациям застройщиков вы порекомендуете занять с горизонтов на 3 года из-за перехода на счета эскроу?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Нам нравятся акции ЛСР, группы Эталон, облигации Легенда, РСГ-Финанс, ГК Пионер, Лидер-Инвест. Но если Вы новичок на фондовом рынке, то во избежание разочарований перед покупкой этих эмитентов лучше заранее проконсультироваться у своего брокера, а лучше у опытного аналитика брокера, который бы хорошо разбирался в российских девелоперах.
Будут ли застройщики активнее выходить на облигационный рынок из-за новых правил? Будет финасирование через облигационные заемы дешевле финансирования через счета экскроу?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Безусловно, уход с рынка денег дольщиков приведет к тому, что застройщики будут искать альтернативные формы финансирования строительства, в том числе на рынке облигаций. Говорить о финансировании застройщиков через счета эскроу не совсем правильно, так как его нет. Застройщик получает кредит в банке под то, что он выполнит работы и в конце получит деньги с эскроу счета. Но до завершения работ это все-равно банковский кредит для застройщика, пусть и возможно по чуть более низкой ставке.
Как измениться качество возводимых объектов при проектном финансировании? Все застройщики превратяться в «ПИК_ЛСР» и будут возводить всё прямоугольно-ромбическое?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Вероятно качество может немного улучшиться, так как застройщик будет заинтересован в том, чтобы банк принял объект как завершенный и разблокировал деньги на эскроу счете.
Что касается дизайна, то он вероятно будет более разнообразным. Правительство планирует повысить ввод жилья к 2024 году с текущих 75 млн кв м, до 120 млн. Очевидно, что прямоугольно-ромбические решения тоже будут, но если они будут сплошь и рядом, то это будет пузырь.
Жильё, Газпром и энергетика растут в конце экономического цикла (поправьте, если не так). Значит сейчас как раз время для жилья. На сколько следует ждать роста цен и как долго будут они расти?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Вполне разумное замечание) Что будет на самом деле, мы конечно не знаем. Но в текущей фазе роста вполне возможно, что рынок на горизонте нескольких лет сможет вырасти по вводу раза в 1,5, по ценам в рублях даже выше.
Добрый день! Тенденции данного закона понятны выиграют банки на двойном финансировании одного объекта, ну и выкинуть с рынка мелких и не рукопожатых застройщиков. Пострадают население жилья станет строится меньше в следствии повышения цены и как следствие уменьшения платежеспособного спроса, ну а строительство в малых городах и селах, где крупным игрокам строить будет не интересно из за низкого ценового спроса строительство остановится вовсе. А какие последствия этого закона видите вы? Как будет развиваться рынок жилья ближайшие 5 лет и как это соотносится с майскими указами?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Скорее будет ликвидирован институт обманутых дольщиков как класс в принципе, и это позитив. Жилья планируется строить, наоборот, сильно больше, правительство планирует нарастить ввод жилья на 60% к 2024 году от текущих уровней. Мелких и не рукопожатых застройщиков наверное действительно могут выдавливать с рынка, равно как и «черных» и «серых» застройщиков. Банки выиграют, но затраты на кредитование и оформление для участников рынка скорее станут меньше.
Не кажется ли Вам что иметь в собственности недвижимость в ближайшем будущем станет пережитком прошлого? (имея сумму эквивалентной стоимости недвижимости вложить в финансовые инструменты с гарантированной доходностью можно на получаемый доход снимать аналогичную недвижимость в аренду и еще будет оставаться) Как вы думаете как скоро введут обратно срок владения недвижимостью в 3 года после которого можно ее продать без налога на прибыль? и не кажется ли Вам что это своего рода ограничительная мера чтобы выбить с рынка спекулянтов и часть консервативных инвесторов?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Если у Вас в планах заводить детей и жить достойно в старости, то владение недвижимостью абсолютно точно не будет являться пережитком прошлого. А если Вы еще и богаты, то иметь дополнительную недвижимость, приносящую доход, — это также нормально с точки зрения личного финансового плана.
Земли в России Много, зачем возводить 25 этажки если лучше равномерно распределять население по территории строя при этом уютные районы высотой до 12-15 этажей с инфраструктурой? Как Вы думаете, градостроители Москвы придут когда-нибудь к тому чтобы ограничить высотность застройки на территрии Новой Москвы?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
История многоэтажек тянется с древних времен (например, римские инсулы). В конечном итоге все упирается в стоимость земли/цены аренды/доступности инфраструктуры/климатические особенности. По мне так 25-этажки — это издевательство.
Для улучшения демографии в России крайне важно повышать не только доступность жилья к покупке, но и среднее количество комнат, развивать альтернативное пригородное жилье, развивать доступность и комфортность инфраструктуры.
Как Вы относитесь к жилью, которое строят в Мосве? к домам человеко-муравейникам которые не обеспечены стоянками и необходимой инфраструктурой?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Как правило, в новых домах уже предусматривается и инфраструктура. Если ее нет, то отношение однозначно негативное.
какой смысл покупать сейчас недвижимость через экскроу и ждать ее два года, если проще вложить эту же сумму в облигации и иметь к моменту окончания строительства сумму превышающую стоимость квартиры? не кажется ли Вам, что снова наше Правительство решило проблему обманутых дольщиков за счет Граждан в их же благо? (тк стоимость первички снова вырастет) не кажется ли Вам что крупные застройщики активно стали на этом спекулировать и повышать цены?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Скажу по секрету, облигации могут не только расти, но и падать) И даже если цена Ваших облигаций вырастет, не факт, что недвижимость к этому моменту не вырастет в цене больше. А эскроу счет — это уже конкретный фактический расход, который осуществляется под конкретные нужды семьи. Его вряд ли стоит рассматривать как доходное вложение.
Добрый день! Сформируйте Ваш прогноз по рынку недвижимости москвы и подмосковья. Куда пойдут цены? Для чего правительство ввело ограничения на застройщиков (экскроу) в законодательном порядке, чтобы сделать жилье таким же недоступным по ценам как и раньше когда рынок рос? не кажется ли вам что нововведения лишь для того чтобы выдавить из отрасли мелких застройщиков?
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»
Если в ближайший годы мы не увидим жесткой рецессии в глобальной экономике, то с высокой вероятностью ставки по ипотеке пойдут вниз, а цены на жилье в Москве и Подмосковье пойдут вверх. Но нужно также учитывать конкретную географию и класс жилья. Эскроу счета ввели законодательно для того, чтобы избавиться от института обманутых дольщиков как класса.
Добавить комментарий
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.